Програма компенсацій, що стартує в травні, за знищене і зруйноване житло може зіткнутися з низкою ризиків. Ключова проблема полягає в оцінці вартості знищеного житла – її можуть сильно занизити.
Вже у травні українці можуть отримати перші компенсації за житло, пошкоджене та знищене під час російської агресії. Кошти можна буде витратити тільки на відновлення нерухомості або придбання нової. Але експерти мають сумніви, що громадяни отримають рівноцінну заміну втраченому майну – розмір компенсації залежатиме від ще не розробленої Кабміном методики оцінки вартості зруйнованої нерухомості.
У той же час, вже прийняті урядом постанови обмежують обсяги фінансування програми з її поки що основного джерела – Фонду ліквідації наслідків військової агресії. З порядку використання коштів Фонду випливає, що на них держава зможе придбати для постраждалих громадян квартиру або будинок приблизно на 30% нижче за ринкову ціну знищених.
Крім того, влада замислюється над тим, щоб запровадити ліміт на розмір житлової площі, яку покриватиме компенсація, розповів UBR.ua знайомий з обговоренням норми представник будівельної галузі.
Розмір компенсації – не єдине, що залишається до кінця проясненим становище програми. Її успіх значною мірою залежатиме від людського чинника, вважає частина наших співрозмовників, – незважаючи на закладені у відповідний закон запобіжники, вона ризикує бути підданою корупції.
UBR.ua розповідає про ключові особливості та можливі проблеми компенсацій за пошкоджену та знищену нерухомість.
Коли почнуть видавати компенсації за знищену нерухомість
Закон №2923-IX “Про компенсацію за пошкодження та знищення нерухомого майна під час російської агресії” президент Володимир Зеленський підписав 17 березня. Документ набуде чинності лише за два місяці, 22 травня. Але вже у травні громадянам можуть встигнути видати перші компенсації, заявляла голова партії “Слуга народу” та профільного комітету Верховної Ради Олена Шуляк агентству “Укрінформ”.
Посприяти якнайшвидшій видачі має те, що практично з початку війни українці отримали можливість подавати заявки на відшкодування через електронний сервіс “Дія” – до кінця лютого 2023 року їх було надіслано понад 335 тисяч на 23 млн кв. м житлоплощі, уточнювала Шуляк.
Втім, процедура затвердження заявок навряд чи дозволяє розраховувати, що перші компенсації будуть видані у травні.
На початок дії закону місцева влада має створити спеціальні комісії, завданням яких буде розгляд та схвалення заявок. Розглядати заявки потрібно в порядку їх надходження, а на винесення рішення щодо кожної комісії відводиться 30 днів. Потім ще п’ять днів на завірення вердикту комісій приділяється місцевим радам, військовим чи військово-цивільним адміністраціям.
Подавати заявки можна буде і після набрання чинності законом – до закінчення одного року з дня скасування військового стану на території, де розташовувалася знищена чи пошкоджена власність.
Після 22 травня подати заявку можна буде не лише у “Дії”, а й через нотаріусів, центри надання адміністративних послуг (укр. аббр. ЦНАП), а також у центрах соціального захисту. Останні дві установи також забезпечуватимуть виїзд мобільних груп для прийому заявок за місцем проживання громадян.
На покупку – п’ять років. Що будуть являти собою компенсації
Ні на знищене майно (тобто не підлягає відновленню), ні на пошкоджене (коли відновлення визнається економічно доцільним) компенсацію не видаватимуть готівкою.
Основним інструментом відшкодування для знищеного майна буде житловий сертифікат – електронний документ, що засвідчує гарантії держави профінансувати купівлю об’єкта нерухомості на зазначену у сертифікаті суму.
Житловий сертифікат можна буде обміняти на будь-яке житло в Україні (крім тимчасово окупованих територій, в зоні бойових дій або в оточених населених пунктах). Ним може стати і квартира в ще не зведеному будинку, і вже давно введеному в експлуатацію. У цьому сенсі немає майже жодних обмежень, крім того, що у разі спорудження будинку його забудовник не повинен перебувати у стані банкрутства, ліквідації або не мати права на виконання робіт на цьому об’єкті.
Нову нерухомість одержувач сертифікату має підшукати собі самостійно. На це він матиме п’ять років, після чого сертифікат, виходячи з тексту закону, припинить діяти.
Використовувати сертифікат можна гнучко: так, якщо житло, що купується, виявиться дорожчим від суми компенсації, залишок дозволяється доплатити з власних коштів. Якщо дешевше – власнику сертифіката в майбутньому компенсують різницю з вилучених у РФ активів (у порядку, який ще належить ухвалити законодавчо). Також для придбання одного об’єкта нерухомості можна сумувати кілька сертифікатів різних фізичних та юридичних осіб.
Відчужувати нерухомість, придбану за житловий сертифікат, його одержувач не матиме права упродовж п’яти років.
Житлові сертифікати видаватимуться як власникам знищених квартир, так і приватних будинків. Проте в останніх, на відміну від перших, буде вибір – законодавець врахував, що багато власників будинків захочуть продовжити жити на земельних ділянках, що знаходяться у їхній власності. Тому за їх бажанням компенсація може бути перерахована на банківський рахунок із спеціальним режимом використання. Гроші з нього можна буде витрачати лише на будівництво будинку.
Компенсація видаватиметься і покупцям незавершених об’єктів будівництва, в яких на момент руйнування було зведено “несучі та зовнішні огороджувальні конструкції (крім світлопрозорих конструкцій та заповнень дверних отворів)”.
Власникам пошкодженого житла компенсація буде надана лише у вигляді будівельних матеріалів або через проведення пов’язаних із відновленням об’єкта робіт (серед іншого через фінансування будівельних робіт або розробку проектної документації).
Бюджет на “ринкові” компенсації перевищить трильйон гривень. Як оцінять житло
Законом визначено кілька можливих джерел фінансування компенсацій: серед них кошти міжнародних фінустанов, кредиторів та інвесторів, зворотна чи безповоротна фінансова допомога, репарації чи інші стягнення з РФ. Місцева влада також може створювати спеціалізовані фонди для збору коштів на компенсації.
У той же час, поки є лише одне джерело фінансування програми, де вже є кошти на її реалізацію, – це Фонд ліквідації наслідків військової агресії. Туди у 2023 році мають надійти 35,5 млрд. грн. відрахувань Національного банку, а також 17 млрд. грн., вилучених у українських “дочок” російських банків. Відповідаючи на запитання ЗМІ, за рахунок чого фінансуватимуться компенсації, голова партії СН Олена Шуляк згадувала лише Фонд.
Порядок використання коштів Фонду, затверджений Кабміном 10 лютого, дозволяє витрачати їх на різні цілі від закупівлі шкільних автобусів до забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб. Одним із пунктів передбачено і фінансування компенсацій за знищену нерухомість. Іншим же вказано граничну ціну 1 кв. м загальної площі житла, що купується – вона не може перевищувати “опосередковану” вартість у регіоні, визначену Міністерством розвитку громад, територій та інфраструктури (Мінрегіон).
Юридичний радник Transparency International Ukraine (TI) Андрій Швадчак звернув увагу, що уряд не змінював підхід до визначення опосередкованої ціни з 2005 року, через що вона має мало спільного із реальними цінами на ринку. За даними на жовтень, найдорожчий квадратний метр, на думку Мінрегіону, був у Києві – 22,8 тис. грн. У тому самому місяці середня ринкова вартість 1 кв. м на первинному ринку столиці, згідно з даними порталу “ЛУН”, становила 49 тис. грн.
Пославшись на низку досліджень, експерт TI зробив висновок, що середня ринкова вартість 1 кв. м первинного житла в Україні на понад 30% перевищує суму КМУ.
“Так що навряд чи варто розраховувати на якісне та сучасне житло, придбане за рахунок Фонду”, – констатував Швадчак.
У письмовій відповіді на запит UBR.ua Олена Шуляк нагадала, що кошти Фонду – не єдині, за рахунок яких фінансуватиметься програма. І наголосила, що розмір компенсації не може залежати від джерел грошового покриття – “це суперечить положенням закону та самої його суті, яка полягає у справедливих компенсаціях громадянам”.
Шуляк додала, що оцінка вартості квадратного метра житла, на підставі якої буде розрахована сума у житловому сертифікаті, не буде пов’язана з методикою Мінрегіону. На початок дії закону уряд має запровадити спеціальний порядок оцінки. Хоча його розробка ще перебуває у процесі, Шуляк вказала критерії, на підставі яких він прийматиметься.
“Розглядається питання визначення вартості 1 квадратного метра, враховуючи вартість відтворення 1 квадратного метра подібного житла. Така вартість враховує особливості типу та конструктиву знищеного житла, соціально-культурний, промисловий потенціал населеного пункту, його місце у системі розселення в країні та ліквідності району у місті ( якщо йдеться про міста з населенням понад 500 тис. осіб), тобто метою документа є встановлення такої вартості 1 квадратного метра, яка буде максимально наближена до ринкової”, – зазначила Шуляк.
І все ж влада розглядає можливість встановлення цінового обмеження на компенсацію для окремих об’єктів нерухомості, розповів нам президент Конфедерації будівельників України (КБУ) Лев Парцхаладзе. За його словами, варіант неповного відшкодування державою вартості знищених великих об’єктів нерухомості обговорювався в дискусіях з “першими особами, зокрема, хто писав закон”.
“Виходячи з цих дискусій, я припускаю, що компенсацією може повністю не покриватись будівництво великих приватних будинків“, – сказав Парцхаладзе. Він уточнив, що новий порядок КМУ, ймовірно, включатиме певний ліміт на обсяг житлоплощі, який стосуватиметься компенсації – наприклад, 50 кв. м на особу + 25 кв. м на кожного члена сім’ї.
“Бюджет не гумовий, а держава має забезпечити справедливість при наданні компенсацій. Тому щось може взяти на себе, а щось ні”, – пояснив логіку обговорень Парцхаладзе.
На думку адвоката та експерта ринку нерухомості Юрія Брикайла, Кабмін так чи інакше обмежить розмір компенсації – шляхом заниження оцінки вартості знищеного майна чи іншими методами.
“Якщо підняти компенсації до ринкових цін, то не буде розуміння, звідки такі, як на мене, неймовірні суми взяти. У такому разі всім компенсацій може не вистачити”, – вважає Брикайло.
Зазначимо, що якщо виходити з уже поданих заявок (понад 300 тисяч на 23 млн кв. м), то навіть при оцінюванні вартості квадратного метра за діючою методикою Мінрегіону, згідно з якою середня ціна квадрата по Україні становить приблизно 20 тис. грн, необхідне фінансування програми обчислюватимуться сотнями мільярдів гривень.
Якщо видавати компенсації за ринковою вартістю житлоплощі на первинному ринку, то бюджет програми може перевалити і за трильйон гривень. Втім, це грубі підрахунки – треба враховувати, що не всі заявки буде задоволено, а частину з них подано на відшкодування пошкодженого, а не знищеного майна.
Ризики закону: корупція у комісіях
Незважаючи на низку білих плям, які потрібно буде закрити у підзаконних актах, загалом закон був позитивно сприйнятий галуззю. Серед його переваг – відмова від централізованого замовлення державою зведення нового житла для компенсацій, що могло б обернутися масштабною корупцією.
Однак система, що впроваджується, все-таки не повністю усуває ризики зловживань, вважає Брикайло.
Прийматимуть рішення про видачу компенсацій регіональні комісії. Їхній склад має затверджувати місцева влада. Контролюватиметься діяльність комісій зсередини – до її складу можуть включатися незалежні експерти, оцінювачі та представники міжнародних організацій. Утім, у законі передбачено право, але не обов’язок для місцевої влади залучати незалежних членів (можливо, це зміниться у підзаконних актах Кабміну).
“Я думаю, що спочатку буде багато плутанини та містечкових зловживань. При оцінці компенсації комусь можуть непропорційно завищувати суму, комусь – занижувати, відшкодовувати шкоду там, де для цього немає підстав. Закон рамковий, і його вади будуть поступово усунути підзаконними актами. Але так чи інакше як мінімум половина успіху програми залежатиме від роботи на місцях”, – припускає Брикайло.
Юрист додав, що на даний момент неясно і те, як комісії визначатимуть розмір компенсації за пошкоджене житло – адже, наприклад, вартість та якість будівельних матеріалів, якими серед іншого пропонується відшкодовувати збитки, може бути дуже різною. Поки уряд не прийме уніфіковану інструкцію щодо визначення суми даного виду компенсації, рішення комісій можуть сильно змінюватися час від часу.
Ймовірно, простіше буде з визначенням розміру компенсації для інвесторів у недобудовану нерухомість – він встановлюватиметься “пропорційно до відсотка ціни такого об’єкта, який фактично був сплачений одержувачем компенсації”. У той же час суперечки можуть виникати при ухваленні рішення, чи підлягає в принципі конкретний будинок, що будується, відшкодуванню, пояснює Брикайло.
“Законом встановлено, що компенсації підлягають знищені та пошкоджені незавершені будинки, в яких на момент заподіяння збитків були зведені стіни. Але не вказано, наприклад, якою вони мають бути висоти, інші характеристики. Це може стати полем для причіпок комісій”, – висловив думку. експерт.
Ціна “квадрату” на первинці може підскочити через сертифікати
Як зазначив Лев Парцхаладзе, закон спеціально виписаний таким чином, щоб гроші від компенсацій були спрямовані в будівництво нових будівель, а не в старий житловий фонд. Зокрема, цьому має сприяти обмежений термін дії сертифікату – його потрібно “активувати” не пізніше ніж п’ять років з дня видачі.
Якщо владі вдасться запровадити справедливий механізм оцінки вартості житла та забезпечити ефективну роботу комісій, то, вважає співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов, попит на первинному ринку нерухомості може збільшитись на 10-15%. Зростання попиту з боку власників сертифікатів може підштовхнути вгору та ціну квадратного метра, не виключає Лев Парцхаладзе.
“З іншого боку, я думаю, що ринок дуже швидко відреагує, і в країні з’явиться купа проектів економ-житла. Думаю, що максимум за рік усі перебудуються”, – прогнозує президент КБУ.